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  • Foto do escritorAndressa Magalhães

O ciclo da incorporação imobiliária

Aqui está uma visão geral (e prática) das principais etapas do ciclo de incorporação imobiliária:


1. Estudo de Mercado: essa fase envolve uma análise detalhada do mercado imobiliário para identificar demandas, preferências dos compradores, concorrência e tendências. Isso ajuda a definir o perfil do empreendimento, a localidade onde há uma demanda necessária para o público-alvo escolhido e a estratégia de negócios da empresa.


2. Aquisição de Terreno: após identificar a localização adequada com base no estudo de mercado, a incorporadora adquire o terreno onde o empreendimento será construído. Essa aquisição é feita, em um primeiro momento, em forma de promessa de compra e venda. Durante esse período de promessa, a incorporadora faz um estudo de viabilidade para analisar a tipologia do empreendimento, metragem, preço, custo de construção, entre outros. Também durante o período de promessa a incorporadora realiza auditoria jurídica para análise do imóvel, estudos ambientais, arquitetônicos e de engenharia. Também é nessa etapa que podem surgir as parcerias societárias para o desenvolvimento do negócio.


3. Projeto e Licenciamento: Após a aprovação desses estudos, a incorporadora geralmente protocola os projetos de construção e, apenas se obter um parecer favorável dentro das condições estabelecidas no estudo, parte para a escrituração definitiva do terreno. Concluídas as aprovações dos projetos de construção e o licenciamento das autoridades municipais ou estaduais, a incorporação avança para a próxima etapa.



4. Marketing e Pré-Venda: em paralelo a etapa anterior, a incorporadora começa a promover o empreendimento para atrair potenciais compradores. É nessa etapa que o time de corretores entra em ação captando os potenciais clientes para conhecer o decorado e os materiais de vendas do empreendimento. Nessa fase também podem ocorrer ações de marketing nos jornais, televisão, outdoor, internet e outros como “breve lançamento”.


5. Memorial de Incorporação: Com a aprovação dos projetos e a escrituração do terreno, a incorporadora – geralmente estruturada em forma de Sociedade de Propósito Específico (SPE) – leva o projeto aprovado e detalha as informações sobre o empreendimento, como especificações técnicas, áreas comuns, entre outros, em forma de requerimento, para o Registro de Imóveis competente para registro.


6. Lançamento comercial: após o registro do memorial de incorporação, o incorporador inicia as vendas das unidades autônomas aos compradores, firmando promessas de compra e venda.


Aqui vale uma observação: após o registro do memorial, caso o incorporador não desista da incorporação (art. 34 da lei 4.591), começam os trâmites para obter o financiamento da construção, se for o caso.


7. Construção e entrega do empreendimento: aqui o empreendimento toma forma e após a conclusão da construção, as unidades são entregues aos compradores. Isso inclui a transferência legal de propriedade e a entrega das chaves.



Cabe ressaltar que esse ciclo pode variar dependendo das leis e regulamentações locais, das características do mercado e da complexidade do empreendimento. A incorporação imobiliária envolve uma série de aspectos legais, financeiros e técnicos, por isso é importante contar com profissionais especializados em cada etapa do processo.


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